Een groen dak verlaagt de hittestress

Bart Stolker van NL asset management B.V. heeft het pand Weena 200 in zijn portefeuille. In 1993 opgeleverd als hoofdkantoor van Stad Rotterdam Verzekeringen, nu een bedrijfsverzamelgebouw waarin Regus, Braskem en Cosco Shipping grote huurders zijn en waarin ook nog wat kantoorruimte te huur staat. Gelijk met het beeld in de rest van de stad.

Het is architectonisch een bijzonder gebouw. Drie torens, op drie etages verbonden met elkaar en daarboven nog kleine kantoorunits. Rechthoekig met bruin natuursteen aan het Weena, drie halfronde witte kantoortorens aan de achterzijde, Weena-Zuid.

Bart Stolker: “We hebben onderzocht hoe we dit pand konden verduurzamen. Eén van de mogelijkheden was het plaatsen van zonnepanelen en dat hebben we doorgerekend. De drie halfronde daken liggen ideaal. Op het zuiden, met een hoek van 15 graden, maar na doorrekenen bleken ze er eigenlijk te klein voor. Plus, hoe takel je die panelen omhoog en hoe leg je ze stormvast op het dak?’’

De zonnepanelen vielen dus af en het vetplantje sedum kwam in de plaats. Een plantje dat weinig eisen stelt, maar wél veel voordelen heeft voor de leefomgeving. Sedum absorbeert bijvoorbeeld CO2 en fijnstof en slaat jaarlijks gemiddeld 1,23 kg CO2 per vierkante meter op. Ideaal voor een vrij ‘stenen’ omgeving als het Rotterdam Central District en het Weena in het bijzonder, want als je op Google Maps naar het Rotterdamse centrumgebied kijkt, zie je bitter weinig groen. Diergaarde Blijdorp, het Vroesenpark en het Wijkpark het Oude Westen zijn de enige groenlocaties. Waar 40 jaar geleden nog het hertenkamp aan het Weena lag, staat nu het Marriott hotel.

Het is ook niet voor niets dat de gemeente het Hofplein gaat vergroenen. Het Weena moet écht leefbaarder worden. En de drie groene daken op Weena 200 helpen daar dus nu al bij. Half april werd er de laatste hand aan gelegd.

Bart Stolker: “Het pand is 32 jaar oud, dus hebben we een dakdekker gevraagd het dak te controleren en een constructeur om het extra gewicht te berekenen. Er lag grind op, dus het was al die tijd al goed beschermd. We kregen groen licht en hebben toen het grind vervangen door sedumtegels. Een soort kliktegels van 40 bij 40 centimeter. Ik wacht met spanning op de eerste beelden van Google Earth en Google Maps waarop de groene daken te zien zijn. Helaas gaat dat niet zo snel.’’

Bart Stolkers grootste drijfveer voor de plaatsing van sedum op de daken van Weena 200 was de score die je als eigenaar behaalt voor het BREEAM-label, het Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method. Tegenwoordig een erg belangrijk duurzaamheidscertificaat voor vastgoed. “Bedrijven willen zich tegenwoordig graag vestigen in panden die duurzaam zijn. Dat label is daarvoor een handvat. Het gaat over hoe je afval verwerkt, hoe je let op het waterverbruik, hoe je transport naar en van het pand hebt geregeld en dus ook hoe groen het is. Met een sedumdak ook letterlijk.’’

Omdat Weena 200 32 jaar oud is, pakte Bart Stoker de afgelopen jaren de energiehuishouding van het pand aan. Allereerst de klimaatbeheersingsunits op het dak. In de jaren negentig konden die installaties alleen aan of uit. Op energieverbruik werd niet gelet. Nu staan er betere units op het dak die veel eenvoudiger in te regelen zijn en zuiniger omgaan met energie. Plus Stolker meet dagelijks het watergebruik in het pand, van de wc’s en kranen. Met waterbesparende spoelingen en kranen is daar ook veel winst te behalen.

“Bij wat oudere kantoorpanden levert het vervangen van de ramen altijd de grootste winst op. Van enkelglas naar HR +++ scheelt mega op de energierekening, maar in Weena 200 zit al goed geïsoleerd glas. Dat vervangen voor 2 plusjes meer was een kostenpost, ook met de hoogte en de plek van het pand die niet opwoog tegen de opbrengst. Dat hebben we dus niet gedaan.’’

NL asset management heeft in Rotterdam Central District nóg drie panden. Het oude hoge Shell-gebouw, waar nu onder meer Spaces in zit, en de laagbouw ervoor, officieel Hofplein 19 en 20. De andere is de Millenniumtoren waar onder andere het Marriott Hotel in zit. Panden die, net als Weena 200, in handen zijn van buitenlandse investeerders, die zelf geen dagelijkse bemoeienis met het vastgoed hebben.

“Wij zijn hun oren en ogen, wij weten álles van de panden én de omgeving waar ze staan’’, legt Stolker uit. “En we kunnen ze dus in topconditie houden, zodat het rendement op hun investering optimaal is en hun belegging meer waard wordt. Zo werken we samen met goede Rotterdamse makelaars, om de lege kantoorruimtes zo snel mogelijk weer verhuurd te krijgen. Ook huren we goede technici in voor de verduurzaming van de panden, maar met alle installaties op de daken van de Millenniumtoren en Hofplein 19 en 20 was het oppervlak niet geschikt voor sedum. Jammer. Maar dat is niet anders.’’ Dat de gemeente Rotterdam voor groene daken een subsidie geeft, heeft voor Bart Stolker bij Weena 200 overigens niet meegeteld. “Nee, dat is leuk, maar ik ben meer tijd kwijt aan het invullen van alle paperassen, dan dat ik er financieel iets mee ben opgeschoten, maar daar moet je het ook niet voor doen.’’

Dat Stolker ‘zijn’ panden verduurzaamt, heeft ook nog een andere reden. “Na corona waarin we veel thuis werkten en kantoren grotendeels leeg stonden, vragen werkgevers hun personeel nu weer meer en meer naar kantoor te komen”, zegt Stolker. “Cosco Shipping wil iedereen weer 5 dagen op kantoor hebben, bijvoorbeeld. Dan moet dat kantoor ook aan alle moderne eisen voldoen en dus zo duurzaam mogelijk zijn. Die drie groene daken helpen dan enorm.’’